Al comprar vivienda nueva en Colombia, una de las primeras preguntas que nos ayuda a definir cuáles serán las opciones entre las que elegiremos nuestro proyecto ideal es el segmento al que corresponde el inmueble que compraremos: ¿VIS o no VIS?
Partiendo de su nombre, para saber qué es un proyecto no VIS primero tendremos que preguntarnos por las VIS. ¿Qué es una vivienda VIS en Colombia? De acuerdo con los lineamientos establecidos por el Gobierno Nacional a través del Ministerio de Vivienda, los proyectos VIS (Vivienda de Interés Social) son aquellos cuyo valor comercial no supera los 135 o 150 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV) dependiendo de dónde se encuentre ubicado el desarrollo inmobiliario al que pertenezcan.
De esta manera, el tope para los proyectos VIS que se ubiquen en municipios o áreas metropolitanas cuya población no supere un millón de habitantes, será de 135 SMMLV; mientras que el tope para los proyectos que se ubiquen en ciudades con más de un millón de habitantes, como Bogotá, será de 150 SMMLV.
Además del precio de venta, los proyectos VIS se caracterizan por ofrecer una facilidad para la primera compra de vivienda, por lo que su compra es apoyada a través de una amplia variedad de subsidios gubernamentales y de las cajas de compensación familiar. Además, las viviendas VIS suelen ubicarse en sectores correspondientes a los estratos socioeconómicos 2 y 3, ya que el costo del metro cuadrado en estas zonas permite mantener un precio competitivo que no exceda el precio límite establecido.
3 claves para entender los proyectos no VIS
Por simple que parezca, la definición de los proyectos no VIS podría reducirse a lo que expresa su nombre: son las viviendas que no corresponden al segmento VIS, ya que su valor de venta excede los 150 SMMLV. Sin embargo, hay una serie de características adicionales que brindan una mayor claridad acerca de las prestaciones y comodidades que este tipo de viviendas nuevas pueden ofrecerles a sus compradores, que te explicaremos a continuación.
- Acceso a mayores comodidades: Si una de las características de los proyectos VIS es que se encuentran ubicados en sectores de los estratos socioeconómicos 2 y 3, los no VIS por norma general suelen situarse en las zonas estrato 4, 5 y 6 de las ciudades en las que se construyen. Por definición, esto significa que el punto en el que se encuentra el proyecto cuenta con un costo de metro cuadrado más alto, que se ve reflejado en los sitios de interés que rodean el sector en el que se ubica un proyecto no VIS.
Invirtiendo en este tipo de viviendas, es común que tu nuevo hogar esté ubicado a pocos minutos de algunos de los más importantes centros comerciales de la ciudad, parques públicos, vías principales que te faciliten la movilidad en tu día a día y, en términos generales, un sector con altos estándares de calidad de vida y seguridad, dos de las características que buscas para tu familia al pensar en la compra de un apartamento nuevo.
De forma complementaria, algunas propiedades no VIS pueden incluir comodidades adicionales dentro de su precio de venta, como un paquete de acabados, celda de parqueo o cuarto útil, mientras que en los proyectos VIS es común que este tipo de gastos corran por cuenta del comprador, para que de esta forma se pueda mantener el precio del inmueble dentro del tope establecido. - Subsidio no VIS, una oportunidad única para invertir: Antes te mencionamos que es común que la compra de vivienda VIS reciba facilidades de financiación, ¿pero sabías que actualmente hay apoyos económicos para la inversión en proyectos no VIS? Desde septiembre de 2020 y hasta que finalice 2022 o se agoten los cupos, el Gobierno Nacional dispuso de 100.000 incentivos para la compra de viviendas no VIS que cuesten hasta 500 SMMLV (en 2021, este valor corresponde a $454.263.000).
El subsidio no VIS, que es aplicable para viviendas nuevas en construcción cuya fecha de entrega no supere el segundo semestre de 2022, puede representar un ahorro total de cerca de $38.000.000 para su beneficiario, el cual se ve representado en reducciones mensuales a los intereses corrientes del crédito de vivienda durante sus primeros 7 años de pago.
Aplicar a él es muy sencillo: basta con expresar tu deseo de ser tenido en cuenta para el subsidio al momento de solicitar el crédito de vivienda con tu entidad financiera de confianza y diligenciar el formulario indicado. Además, a diferencia de los subsidios VIS, este apoyo financiero no establece un nivel de ingresos máximos, e incluso hay cupos disponibles para la compra de segunda vivienda, siempre y cuando el aplicante no haya sido beneficiario de subsidios para la compra de vivienda en el pasado. - Pueden ser una inversión más rentable: Independientemente de si buscas una vivienda nueva para vivir o invertir, cuidar tu bolsillo y el de tu familia siempre será una prioridad. Por eso, si tu presupuesto para la compra de vivienda oscila entre el tope VIS y un valor que lo supere por un margen contenido, puede ser que comprar una vivienda no VIS sea una mejor opción para ti.
Como te contamos con anterioridad, en ocasiones las viviendas VIS no incluyen acabados, mientras que hay algunos proyectos no VIS que los entregan dentro de su precio de venta (ninguna de estas dos son normas generales, sino situaciones particulares que debes evaluar al momento de realizar una compra de vivienda). Teniendo en cuenta lo anterior, puede presentarse un escenario en el que para comprar tu apartamento nuevo requieras de un mayor gasto con capital propio para comprar una vivienda VIS que una no VIS. ¿Cómo puede llegar a ocurrir? Planteemos un caso hipotético.
Para el año 2021, el tope VIS en conurbaciones con poblaciones superiores a un millón de habitantes oscila los $150.000.000. Supongamos que estás interesado en una propiedad A, que es un apartamento VIS que cuesta $150.000.000 y no incluye acabados ni ninguna comodidad adicional, mientras que hay una propiedad B tipo no VIS que cuesta $200.000.000 con acabados básicos y celda de parqueo individual incluidas.
En ambos casos, la cuota inicial correspondería al 30 % del valor total del inmueble, por lo que para la propiedad A (VIS) sería de $45.000.000, mientras que para la propiedad B (no VIS) sería de $60.000.000, es decir, $15.000.000 más cara. El 70 % restante de ambas propiedades puede ser financiado a través de un producto bancario como crédito de vivienda o leasing habitacional. Ahora, ¿por qué podría llegar a ser más conveniente la compra de la propiedad no VIS sobre la VIS?
Para que la vivienda sea habitable, independientemente de si la usará tu familia o la rentarás, debes incluirle un paquete de acabados, cuyo costo puede oscilar entre los $10.000.000 y $20.000.000. Solamente en este aspecto ya se habría igualado la diferencia entre las cuotas iniciales de ambos apartamentos, que en síntesis son el gasto que debes asumir con recursos propios (no el préstamo bancario, que es con el que financias el 70 % restante).
Si además de eso quieres sumarle una celda de parqueo, cuyo valor comercial puede alcanzar hasta los $30.000.000, la diferencia se incrementaría aún más, haciendo de la propiedad A (VIS) una que requiere una inversión inicial mucho más costosa de asumir que la B.
En conclusión, tanto las viviendas VIS como no VIS son creadas pensando en un mismo propósito: darle un lugar propio a tu familia. Sin embargo, dependiendo de tus necesidades y presupuesto, será más sencillo decantarte por una u otra opción ahora que conoces sus diferencias.
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